안녕하세요?
이번에는 오랜만에 부동산 용어에 대한 글을 써 보려고 합니다.
부동산 용어 '조정대상지역 지정제도'에 대하여 알려드리려고 합니다.
최근 뉴스에서 제가 살고 있는 수원 권선구 지역이 조정대상지역으로 지정될 수 있다는 내용을 본 적이 있습니다.
제가 살고 있는 동네와 관련이 있는 내용이므로 꼭 확인을 해봐야 할 것 같아서 이리저리 정보를 찾아보았습니다.
그리고 제가 알게 된 내용을 다른 분들께도 알려드리면 좋을 것 같아 글로 남기려고 합니다.
지금부터 조정대상지역 지정제도에 대하여 하나씩 알아보도록 하겠습니다.
이번 글의 정보의 출처는 국토교통부 사이트-정책자료-국토교통상식 게시판의 '조정대상지역 지정제도'라는 글과 2020년 2월 20일자 국토교통부 보도자료 '투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화'입니다.
그리고 국토교통부 사이트-정책자료-법령정보-행정규칙(훈령,예규,고시) 게시판에서 '조정대상지역'을 검색하여 참조하였습니다.
또한 포털 뉴스 검색을 통해 여러 기사를 읽어본 후 조정대상지역이 되면 어떤 규제가 생기는지 공통된 부분을 찾아서 활용하였습니다.
제가 앞으로 쓸 글의 내용 중에는 저의 의도치 않은 실수로 오류가 있을 수도 있다는 점을 양해해주시길 바랍니다.
틀리는 내용이 없도록 집중하여 작성하도록 하겠습니다.
1. 조정대상지역 지정제도를 시행하는 이유
1) 주택 분양하려는 지역의 분양 경쟁이 치열하여 주택 가격이 과하게 올라가는 경향이 있을 경우 이를 막기 위해 시행함.(과열지역)
2) 주택 분양하려는 지역의 분양 경쟁이 너무 없어, 주택 가격이 너무 떨어질 것 같은 경향이 있을 경우 이를 막기 위해 시행함.(위축지역)
3) 2016년 11월 3일 처음 도입됨.
2. 조정대상지역 지정 요건
1) 과열지역
-3개월 사이 해당 지역의 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역 중에 아래 내용 중 1개라도 해당이 되면 조정대상지역 지정 요건이 됨.
① 주택공급이 있었던 직전 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳
② 직전 월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역
③ 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
2) 위축지역
- 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역 중에 아래 내용 중 1개라도 해당이 되면 조정대상지역 지정 요건이 됨.
① 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역
② 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역
③ 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역
3. 조정대상지역이 되면 달라지는 것들
제가 뉴스 검색을 통해 읽어본 기사에서 공통적으로 말하고 있는 부분을 써보도록 하겠습니다.
저도 조정대상지역에 분양을 받아본 적이 없어서 실제로 경험한 내용은 아니므로 약간이 차이가 있을 수 있습니다.
양해 부탁드립니다.
1) 주택담보대출비율(LTV) 주택가격 9억 이하분 LTV 50%, 9억 초과분 LTV 30% 적용 (2020년 3월 2일부터)
주택담보대출비율(LTV)은 주택을 담보로 빌릴 수 있는 돈의 범위를 정해주는 것입니다.
예를 들면 10억원 짜리 집을 주택담보대출을 받으려고 하면 때 LTV 60% 규제라면
9억원까지는 9억 × 0.5(50%) = 4억 5천만원
나머지 1억은 1억 × 0.3(30%) = 3천만원
결국 10억원 주택 담보로 빌릴 수 있는 돈의 최대는 4억 8천만임
2020년 3월 2일 이전까지 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)은 60%였습니다.
규제 정책이 더욱 강력해진 것입니다.
주택담보대출비율(LTV)와 관련하여 좀 더 알고 싶으시면 아래의 제가 전에 쓴 글을 참조하세요.
2019/12/27 - [정보] - 부동산 용어 정리(2) LTV(주택담보대출비율) 이란?
2) 총부채상환비율(DTI) 50%로 제한
총부채상환비율(DTI)은 주택담보로 돈을 빌릴 때 갚는 1년 기준으로 돈과 이자를 자신의 소득과 비교하여 일정 비율까지만 빌려주는 것입니다.
예를 들면 자신의 1년 소득이 5000만원이고 주택담보대출을 받으려는 집의 지역의 총부채상환비율(DTI)이 50%라면 빌릴 수 있는 최대 금액은
5000만원 × 0.5(50%) = 2500만원 입니다.
한마디로 연봉 5000만원인 사람은 1년에 2500만원까지만 갚을 수 있는 정도의 주택담보대출을 해 준다는 뜻입니다.
10년 상환으로 한다면 2억 5000만원을 빌릴 수 있겠죠?
단, 2500만원에는 주택담보대출금과 이자만 포함되는 것이 아니라 그 외에 빌린 돈에 대한 원금과 이자도 포함이 됩니다.
총부채상환비율(DTI)와 관련하여 좀 더 알고 싶으시면 아래의 제가 전에 쓴 글을 참조하세요.
2019/12/25 - [정보] - 부동산 용어 정리(1) DTI(총부채상환비율) 이란?
3) 기존 주택을 보유한 사람이 신규주택담보대출을 받으려면 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무
기존 집을 두고 신규주택을 구매하려고 할때 주택담보대출을 받으려면 2년 내에 기존 주택을 팔겠다는 약속을 하고 지켜야 하며 반드시 신규주택으로 전입해서 살아야 한다는 뜻입니다.
4) 다주택자 양도소득세 중과세
집을 팔 때 집값이 올라간 만큼의 세금을 내는 것이 양도소득세인데요.
조정대상지역이 되면 집을 여러 채 가지고 있는 분들은 양도소득세를 좀 더 많이 내야 한다는 것입니다.
5) 2주택 이상 보유자 종합부동산세 추가 과세
부동산 재산이 많은 사람들에게 1년에 한 번씩 부과하는 세금이 종합부동산세입니다.
조정대상지역이 되면 집을 2채 이상 가지고 있는 분들은 종합부동산세를 추가해서 내야 한다는 것입니다.
6) 분양권 전매제한 규제
아파트를 청약해서 당첨이 된 사람이 분양의 권리를 돈을 받고 다른 사람에게 판매하는 것이 분양권 전매입니다.
조정대상지역이 되면 분양권 전매에 대한 제한을 좀 더 강력하게 한다는 것입니다.
제가 부동산에 대한 감각이 부족한 것인지 모르겠지만 집 한 채 가지고 있는 사람의 입장에서는 당장 느껴지는 규제라는 느낌은 들지 않습니다.
집을 투자의 목적으로 생각하고 다주택을 보유하신 분들의 입장에서는 규제라는 느낌이 들 것 같습니다.
그것도 정확하게 어떠한 정도의 규제의 느낌인지 감이 오진 않습니다.
아무튼 집값 과열을 막아 서민들의 삶에 도움이 된다면 저는 개인적으로 이 정책에 찬성합니다.
4. 조정대상지역으로 지정된 지역(2020년 2월 21일 기준)
아래 내용의 출처는 국토교통부 사이트-정책자료-법령정보-행정규칙(훈령,예규,고시) 게시판과 2020년 2월 20일자 국토교통부 보도자료 '투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화' 보도자료입니다.
옆의 링크를 누르시면 바로 출처 자료가 있는 사이트로 이동이 가능합니다. 행정규칙(훈령·예규·고시), 보도자료
-서울 25개구
-과천시
-광명시
-성남시
-고양시 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역
-남양주시 다산동, 별내동,
-하남시
-동탄2택지개발지구(화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)
-구리시
-안양시 동안구, 만안구(2020년 2월 21일 지정)
-광교택지개발지구 (수원시 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함)
-수원시 팔달구, 영통구, 권선구, 장안구(2020년 2월 21일 지정)
-의왕시(2020년 2월 21일 지정)
-용인시 수지구, 기흥구
-세종특별자치시 (세종특별자치시는「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함)
이렇게 부동산 용어 '조정대상지역' 지정 제도에 대하여 알아보았습니다.
정부에서 조정대상지역을 지정하게 되면 이에 대해 만족해하는 분들도 계실 것이고, 반대로 불만을 가지시는 분들도 계실 것 같습니다.
어떠한 정책이든지 찬반이 존재하는 것 같습니다.
조정대상지역으로 지정이 정부 관리자들의 숙고와 미래에 대한 정확한 예측을 통해 이루어지길 바랍니다.
그래서 지정된 지역의 주민들이 조정대상지역 지정에 대한 반발보다는 긍정적으로 받아들일 수 있게 되길 바랍니다.
이번 글이 조정대상지역에 대하여 궁금하셨던 분들께 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
혹시 제가 전에 썼던 부동산 용어와 관련된 글이 궁금하시면 아래 글을 눌러 읽어보시길 바랍니다.
2019/12/25 - [정보] - 부동산 용어 정리(1) DTI(총부채상환비율) 이란?
2019/12/27 - [정보] - 부동산 용어 정리(2) LTV(주택담보대출비율) 이란?
2019/12/30 - [정보] - 부동산 용어 정리(3) DSR(총부채원리금상환비율) 이란?
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